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换房需要计算好交易时间 看清行情避免"踏空"

发布时间:2018-06-19  来源:广州日报  
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换房需看清行情避免“踏空”

是“卖一买一”还是“买一卖一”要看情况 叶小姐一步行错损失80万

像陈女士这种情况,到底如何实现换房梦想呢?到底是“卖一买一”,还是“买一卖一”呢?这个顺序大有学问。

案例

陈女士一家三口现在住在一套小两房,接下来陈女士打算再生一个孩子,三口之家变四口之家,小两房显然不够住了,再加上想着若怀孕后置换一套面积大一些的电梯楼单位更合适。但是陈女士手上的资金有限,只有100万元的闲余资金,再加上供楼压力和生活开支压力,陈女士觉得自己和老公供两套房压力特别大,打算卖掉自住的小两房,置换一套三房或四房。那么,像陈女士这种情况,到底如何实现换房梦想呢?到底是“卖一买一”,还是“买一卖一”呢?这个顺序大有学问。

  个案分析:

  “卖一买一”资金更充裕

陈女士现在居住的小两房单位,市价约96.5万元,目前还欠银行20万元,也就是说先卖掉这套房再买房的话,陈女士手上的买房资金有76.5万元+100万元=176.5万元。这时,陈女士再去买一套360万元左右的电梯三房。按现行房贷政策,卖掉旧居后,陈女士就算是首次置业,可获得8.5折利率优惠,首套房首付只需三成。假设陈女士购买这套360万元的三房,首付108万元,向银行贷款252万元,供20年,月供15497元左右,总利息支出约119.94万元。陈女士手上还有68.5万元可用于其他方面的投资。

再看陈女士卖房过程中产生的费用。由于还没有买房,所以陈女士卖掉的房是唯一普通住房,证满5年,那么,陈女士可免增值税和个人所得税。也就是说,陈女士先卖房的话,所出售的物业因证满5年且唯一,税费支出较少,在现行业主实收的市况下,对买家的吸引力相对更高一些。

  “买一卖一”首付压力大

假如陈女士先买一套房,再卖掉手上这套房的话,首先要解决的是首付问题,也就是说陈女士必须要找亲戚朋友凑够首付。先买一套房,陈女士算是二次置业,贷款利率要上浮1.1倍。贷款20年,陈女士首付必须凑足252万元(假设陈女士向亲戚借款152万元凑首付),第二套房月供7362元,总利息支出68.69万元。

然后,陈女士再卖掉手上这套房,这时,陈女士仍可免增值税(证满2年可免),但要缴纳个人所得税(虽然证满5年,但因为不是陈女士唯一住房,所以必须按照1%征收个人所得税)。假设税费全部由买家支付,陈女士虽无需支付,但对买家的吸引力较其他免缴增值税和个税的房源要低一些。

这时,陈女士手上资金为:96.5万元(卖房所得款项)-20万元(首套房欠银行钱)=76.5万元。陈女士先偿还买第二套房借亲戚朋友的钱,尚欠:152万元-76.5万元=75.5万元。

  提醒:“卖一买一”小心唔见好多箩谷

对换房族而言,“卖一买一”可令自己手头的资金更充裕,像陈女士那样不需要向亲戚朋友借钱,就可以实现换房的梦想,换房后手上还有闲余资金68.5万元,可作其他投资。而“买一卖一”时,换房后陈女士还需继续偿还向亲戚朋友借钱买房的75.5万元。显然,若手上资金不算太充裕,又不想问亲戚朋友借钱,选“卖一买一”的方式相对较为合适。

合富置业专业人士建议,换房除了考虑首付、利息等因素外,也需留意出售旧居与购置新居之间的时间差,尤其在房价波动较大的时期,选择“卖一买一”方式,则需留意“卖一买一”之间的时间差,最好能额外预留一笔备用资金以备不时之需。如若出售旧居后,才发现没有足够的资金换房时,这笔备用资金就可派上用场。当然,如果手上资金充足,在房价波动较明显的时期,则可以优先考虑“买一卖一”,先购置好新居,然后再出售旧居套现。

在这点上,市民叶小姐可谓是个典型的吃亏者。春节前,一心想换房的叶小姐,在没有完全了解市场行情的情况下,就片面听信了一中介的建议,把自住的万科金域蓝湾一套95平方米的单位以295万元的总价放了盘,同时,信心满满地以为,把卖房所得加上自己手头的25万现金,就可在富力现代广场买一套110平方米的单位。

哪曾想放盘不到两周就找到买家,并迅速签订买卖协议,可是计划要买的单位却寻不到踪影,当时中介信誓旦旦地承诺说年后就会有大批房源放出,可叶小姐直到目前却依然找不到合适的房源,要么是面积偏小,要么是总价高出一大截。

慌忙之下,叶小姐四处看房,荔湾、海珠,基本上大型小区都看遍了。此刻她才发现,自己原来卖出去的单位比目前市场标价便宜了足足50万,而想在富力现代广场买110平方米单位,目前市场价都在350万以上。粗略一算,这样“卖一买一”,等于是亏了80多万。叶小姐无奈地说:“这次小屋换大屋,真系唔见了好多箩谷。”

叶小姐懊恼地说:“此刻,我也只能怨自己没眼光了,在没充分了解市场行情的前提下,就盲目听信了中介的建议。假如现在自己挞订,就要按买卖合同赔买家房价款10%,即要赔偿近30万元。而且这样违背合同,自己都觉得理亏,毕竟买家也很无辜。而且买家也是善良之人,体会到我卖的是唯一住房,因此愿意不收租金让我免费住到年末才交楼。这两天,我已经把买房的目标锁定在滨江东一带,毕竟,这一区的楼龄相对要长一些,总价控制在320万元以内也还有些选择,希望还能买到心仪的单位。卖房赚少了,买房买贵了,只能当自己交了一大笔学费吧。”

针对叶小姐的个案,有资深中介人士就建议,即使是“卖一买一”,业主也应该认真了解当下的市场行情,并计算好交易时间,不应该在卖出房屋的同时,让自己买入的机会“踏空”,除非你有绝对的把握是在高点卖出,然后在低点买入。否则,在当下市场货源偏少、价格坚挺的市场行情下,一出一进,分分钟损失过百万也不足为奇。(记者 王荔珏)

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